POPULER

Merasa dicemarkan, Ketua Milineal HT Polisikan Akun...

Sanana -- Iksan Umasugi, Ketua Pemuda Milineal HT melaporkan Akun FB Sulabesi Biahifa kerena merasa dicemarkan namanya melalui Media...

Diduga Unprosedural, Rekomendasi SPBU Kompak CV. Sumayyah...

Sanana -- Buntut dibatalkannya Rekomendasi SPBU Kompak yang terletak di Desa Wainib-Kec. Sulabesi Selatan, dikarenakan Owner CV. Sumayyah Nur...

Sekda Syafrudin Sapsuha hadiri peninjauan lokasi Pembangunan...

Sanana -- Sekretaris Daerah (Sekda) Kab. Kepulauan Sula (Kepsul), Syafrudin Sapsuha menghadiri acara peninjauan lokasi Pembangunan Lembaga Pendidikan Ma'arif-NU...

Artikel Terkait

Morotai dan Trik-Trik Bisnis Properti, Dalam Pusaran Potensi Resiko Hukum, Negeri Bibir Pasifik

|

Oleh
Advokat Yadi Utokoy,S.H.,M.H

Assalamualaikum Wr.Wb.
Salam sejahtera untuk basudara samuanya di Morotai.

Memulai Tulisan sederhana ini, perkenankan saya, menyapa basudara samuanya di Morotai, semoga berada dalam Naungan Allah SWT, Tuhan Yang Esa, Tulisan ini dipersembahkan untuk Masyarakat Morotai, saya sendiri khususnya juga bagi yang peduli dengan situasi Pembangunan Morotai.

Usaha jasa Properti, merupakan salah satu pilihan bisnis yang memberikan jaminan kepastian nilai keuntungan kepada investor, karena bisnis ini melayani penyediaan kebutuhan pokok manusia dan semakin meningkatnya kebutuhan masyarakat terhadap produk properti. Peluang keuntungan lainnya yang sangat menjanjikan adalah naiknya harga lahan setelah properti tersebut mulai dibangun, dan hal ini biasanya sudah menjadi rahasia umum bahwa para pengembang bisnis properti pasti mendapatkan keuntungan dari nilai lahan tersebut minimal dua kali lipat dari harga perolehannya. Melonjaknya harga produk tersebut diakibatkan lahan yang tersedia semakin terbatas. Seragam produk properti tersebut diantaranya rumah (Town House, ruko, klaster, rukan, apartemen, rusun), perhotelan (kondominium, motel, kondotel, vila), pertokoan (minimarket, hipermarket, supermarket, speciality store, mall, square, plaza, trade center) dan gedung lainnya (pabrik, perkantoran dan gudang), merupakan keniscayaan yang akan ada Kabupaten Pulau Morotai.

Morotai dalam Incaran Traksasi Usaha Properti ini, menjadi Potensi Masa Depan Negeri Pinggiran, sebagai suatu kegiatan atau kejadian yang bernilai ekonomis, yang dilakukan dan dijalani tidak saja oleh Perusahaan Daerah akan tetapi juga oleh perusahaan-perusahan suasta sehingga menjadikan perubahan kondisi Morotai. Morotai sudah menjadi incaran sejak dahulu, kini dan akan datang. Penulis menyinggung kembali, pada tulisan mengenai Transaksi bisni, Laundry, bahwa Morotai tidak lepas dari transaksi bisnis yang mempengaruhi tiga hal mendasar yaitu harta atau aset, hutang atau kewajiban dan modal, selain itu, Morotai dalam transaksi bisnis juga memberikan pengaruh pada hasil operasional perusahaan, baik terhadap Pendapatan Daerah ( baca BUMN dan BUMD) maupun kegiatan perusahaan suasta, yang dilakukan dengan tujuan utama yaitu menghasilkan laba. Untuk meraih tujuan ini, perusahaan perlu melakukan kegiatan operasional seperti melakukan penjualan, kerjasama dengan pihak lainnya, memperluas jaringan penjualan, dalam transaksi bisnis tersebut.

Pelaku usaha atau para pebisnis terutama, usaha Properti pada umumnya dikategorikan sebagai pedagang, dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia memberikan suatu pengertian dari “pedangang” adalah sebagai seorang yang mencari nafkah dengan berdagang, yaitu melakukan pekerjaan yang berhubungan dengan menjual dan membeli barang untuk memperoleh keuntungan. (baca KKBI-Dagang). Kita ketahui mengenai Transaski dalam suatau perusahaan bisa berupa, Transaksi internal dan Transaksi ekesternal, bahwa transaksi internal itu hanya melibatkan personalia di dalam sebuah perusahaan saja dan lebih menekankan pada perubahan posisi keuangan yang terjadi dibagian dalam perusahaan, misal memo dari pimpinan kepada seseorang pegawai, perubahan nilai keuangan karena kemunduran perusahaan, pengunaan perlengkapan kantor. Transaksi keuangan dibuat dan dikeluarkan juga oleh perusahaan itu sendiri, dapat diartikan juga sebagai bukti pencatatan atas kegiatan-kegiatan yang terjadi di dalam perusahaan itu sendiri yang berhubungan dengan posisi keuangan perusahaan tersebut. Sedangkan transaksi eksternal yaitu transaksi yang melibatkan orang luar atau organisasi luar. Transaksi eksternal sebagai bukti pencatatan atas kegiatan-kegiatan yang terjadi pada perusahaan yang berhubungan dengan pihak luar dari perusahaan tersebut, seperti transaksi penjualan, pembelian, pembayaran hutang piutang.

Dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2017 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional dijumpai dalam Lampiran II bahwa Sistem Perkotaan Nasional Provinsi Maluku Utara dalam Penetapan Kawasan Nasioal adalah Ternate (II/C/1) dan Penetapan Kawasan Strategis, adalah Daruba (II/A/2), demikina halnya mengenai Morotai dalam Lampiran X Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2017 ini mengenai Penetapan Kawasan Strategis Nasional, dalam Kawasan Perbatasan Negara di Maluku (Provinsi Maluku) (lI/E/2, serta Kawasan Perbatasan Negara di Provinsi Maluku Utara dan Provinsi Papua Barat.

Dari Pesatnya pertumbuhan bisnis properti sejalan dengan perekonomian dalam negeri yang kian meningkat. Penanaman modal investor asing di sektor properti Indonesia yaitu pembelian dalam bentuk produk properti dan surat berharga dari perusahaan properti Nasional. Peluang besar bisnis ini juga dilirik oleh investor lokal (baca Morotai). Besarnya minat investor tentu karena melihat cerahnya propek bisnis properti, terutama di daerah/wilayah yang berbatasan antara negara. Morotai dalam Peraturan Pemerintah Nomor 28 tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional merupakan tindak lanjut dari pelaksanaan ketentuan Pasal 20 ayat (6) Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, sebagai Kebijakan dan Strategi Penataan Ruang Wilayah Nasional meliputi Kebijakan Pengembangan Struktur Ruang dan Pola Ruang, yang dimaknai bahwa Struktur ruang wilayah nasional dengan jalan Pemanfaatan sumber daya alam secara berkelanjutan bagi peningkatan kesejahteraan masyarakat (Sustainable Developmen – Doli D Siregar, dalam Manajenan Aset Strategi Panataan Konsep Pembangunan Berkelanjutan Secara Nasional dalam Kontek Kepala Daerah Sebagai CEO’s pada Era Globalisasi & Otonomi Daerah ), serta Secara lengkap dengan sembilan cakupan, Tata Ruang Wilayah Nasional atau RTRWN misalnya Rencana Struktur Ruang Wilayah Nasional, Rencana Pola Ruang Wilayah Nasional, Penetapan Kawasan Strategis Nasional, Arahan Pemanfaatan Ruang Wilayah Nasional, oleh Dr. Hasni,SH.MH “Hukum Penataan Ruang dan Penatagunaan Tanah dalam kontek UUPA-UUPR-UUPPLH dalam arahan kebijakan dan strategi pemanfaatan ruang wilayah negara, dalam rangka pelindungan fungsi ruang dan pencegahan dampak negatif terhadap lingkungan akibat pemanfaatan ruang, pertahanan dan keamanan negara yang dinamis serta integrasi nasional.

Masalah yang sedang dialami bangsa Indonesia sekarang adalah tidak terpenuhinya jumlah permintaan akan sarana hunian yang ada. Berdasarkan data statistik, terjadi kekurangan rumah berjumlah lebih kurang 15 juta unit. Permintaan akan hunian per tahun mencapai 700-800 ribu unit, sedangkan para pengembang hanya mampu menyediakan lebih kurang 400 ribu unit, termasuk bisnis properti di Morotai. Ketimpangan jumlah permintaan ini merupakan bukti prospek properti yang masih menyimpan potensi yang sangat besar. Persaingan harga antar pengusaha properti pun menjadi hal yang umum terjadi. Mereka berlomba-lomba menawarkan harga ekonomis dengan fasilitas mewah.

Sebagai pelaku usaha/bisnis properti maka Penulis coba memberikan gambaran yang menjadi trik-trik sederhananya semoga bermanfaat misalnya :

1). Mulainya dari Nol, sewaktu pelaku usaha/bisnis properti terjun langsung dari nol, sebenarnya memiliki keahlian yang lebih banyak ketimbang pelaku usaha lain yang meneruskan sebuah bisnis mulai dari level tengah. Anda akan belajar bagaimana cara mengatasi setiap kegagalan dan tentunya saat Anda sukses, perasaan puas itu tidak ada tandingannya. Jadi siapapun yang bilang kalau bisnis mulai dari nol itu susah, Anda harus membuktikan pada mereka bahwa tidak selamanya seperti itu.

2). Rajin Melihat Iklan, Saat ini sudah ada banyak sekali media yang memuat iklan-iklan properti. Sumbernya pun beragam, bisa dari internet, koran maupun papan iklan di jalan. Anda bisa turut memasarkan properti yang sedang dijual tersebut kepada kerabat atau orang yang membutuhkan. Saat memasang harga, patok harga yang sedikit lebih tinggi agar jika terjual, Anda memperoleh keuntungan.

3). Dimulai dari Lingkungan Anda, Di sekitar Anda pasti ada banyak orang yang ingin membeli rumah atau menjualnya, anda bisa mengamati dan ikut ‘nimbrung’ saat terjadi pembicaraan seputar hal ini. Tanyakan lebih detail rumah seperti apa yang dicari dan lokasinya di mana. Saat Anda baru memulai bisnis, Anda bisa belajar bagaimana menjalankan usaha ini. Toh tidak ada perjanjian kalau Anda harus mencarikan rumah sampai dapat. Jadi bisnis ini sifatnya nothing to lose. Tapi Anda juga harus rajin dan fokus dalam mencarikan properti agar hasilnya tidak sia-sia.

4). Mencari Calon Penjual, Ketika Anda sudah berdiskusi dengan calon pembeli, maka tugas Anda berikutnya adalah mencari calon penjual. Untuk mencari properti yang dijual, pertama-tama Anda harus rajin mendatangi lokasi perumahan dan pameran properti yang sedang dilangsungkan di daerah terdekat Anda. Lokasi sangat menentukan harga dan minat, galilah informasi selengkap mungkin agar calon pembeli pun memiliki gambaran yang memuaskan akan pilihan rumah yang ada.

5). Tawarkan Kerjasama, Saat Anda telah menemukan penjual, mulailah menawarkan kerjasama. Ada baiknya menuliskan kerjasama tersebut di atas kertas agar lebih jelas dan tidak merugikan pihak mana pun. Tanyakan pula detail rumah yang dijual, seperti luas, lantai, harga, kondisi sekitar, serta cara pembayaran yang dikehendaki berikut komisi yang akan Anda dapatkan kalau berhasil menjual rumah tersebut. Setelah mengikat kerjasama, tugas Anda adalah mencari pembeli yang tepat. Di sinilah keahlian marketing Anda diperlukan. Anda harus memahami cara meyakinkan calon pembeli. Perlu juga diketahui, jangan sampai melebih-lebihkan fakta mengenai keadaan properti karena itu artinya Anda sudah tidak jujur dalam berbisnis. Jika ketahuan berbohong, kemungkinan besar mereka tak mau menggunakan jasa Anda lagi. Dari segi harga, jangan menaikkan harga terlalu tinggi karena para calon pembeli pun akan lari. Para penjual biasanya sudah memberikan ketentuan komisi yang akan Anda dapat kalau berhasil menjual rumah mereka. Oleh karena itu, perjanjian yang tertulis haruslah mengenai persentase komisi yang diberikan alih-alih menaikkan harga rumah yang sudah selangit.

6). Membuat Website untuk Promosi, Saat ini, teknik promosi dengan zero marketing adalah dengan menggunakan media online. Anda bisa membagikan informasi lewat Facebook atau Twitter. Cara lainnya adalah membuat website gratis di blogger.com atau wordpress.com. Website ini nantinya bisa mempertemukan pembeli dan penjual. Namun semua kontak harus melalui Anda. Jadi, jangan memberikan informasi kontak pembeli atau pun penjual di dalam website tersebut. Pemasaran lewat online akan memperluas network Anda sehingga pembeli dari luar pulau pun dapat melihat properti yang Anda tawarkan. Pastikan anda memasang foto rumah yang sebenarnya dan secara lengkap.

7). Buat Merek Usaha, Saat bisnis mulai lancar, Anda dapat membuat merek usaha sendiri agar lebih professional. Carilah nama yang mudah diingat dan pastikan Anda sudah mendaftarkan nama tersebut secara hukum agar tidak terjadi hal-hal yang tak diinginkan. Para calon pembeli dan penjual akan lebih percaya dengan sebuah jasa yang telah memiliki nama dan terbukti bermanfaat bagi mereka. Pada tahap ini, mendaftarkan merek usaha memang butuh biaya. Jika anggaran Anda terbatas, Anda bisa meminjam terlebih dahulu kepada kerabat keluarga atau bank dan berkomitmen untuk mengembalikannya tepat waktu.

8). Sisihkan Keuntungan, Setiap Anda memperoleh keuntungan dari komisi, pastikan Anda menyisihkan sebagian pendapatan tersebut untuk ditabungkan dan memperbesar usaha Anda nantinya. Bisa juga menyisihkan sebagian lagi untuk bersedekah. Dengan berbagi rejeki, niscaya rezeki Anda pun dimudahkan oleh Tuhan.

9). Mencari Karyawan, Ketika usaha sudah semakin besar, Anda tidak mungkin selamanya mencari calon pembeli dan penjual sendirian. Anda membutuhkan bantuan dari orang lain atau bahkan mungkin seorang rekan untuk diajak bekerjasama membesarkan usaha. Pada tahap ini, pengalaman Anda sudah banyak karena Anda telah berkecimpung di usaha properti mulai dari nol. Ini saat yang tepat untuk mengembangkan usaha dan meminimalisir kemungkinan gagal. Apabila modal sudah terkumpul, tak ada salahnya mencari staf yang dapat mengurus segala keperluan administrasi serta memasarkan properti yang masuk ke listing Anda.

Berdasarkan data yang dihimpun oleh Asosiasi REI (Real Estate Indonesia), pertumbuhan bisnis properti di Indonesia meningkat hingga 30 persen, hal ini menunjukan bahwa perputaran bisnis di bidang properti masih belum maksimal. REI memprediksi bahwa bisnis di bidang properti akan terus mengalami peningkatan bahkan hingga tahun 2018. Para pelaku bisnis properti pun menggunakan peluang ini untuk mengembangkan bisnis propertinya. Dalam sebuah pameran RE Expo tahun 2015 di Makasar, disebutkan bahwa perbandingan pertumbuhan bisnis properti cukup tajam. Pameran yang diselenggarakan di bulan Maret lalu ini membandingkan prosentase pertumbuhan bisnis properti tahun ini dan tahun 2014 lalu. Tecatat bahwa di tahun 2014, pertumbuhan bisnis properti hanya sekitar 15 hingga 20 persen saja, dan di tahun 2015 ini investasi di bidang properti kembali dia angka normal. Salah satu faktor yang mendorong pertumbuhan bisnis properti tahun 2015 ini yaitu adanya faktor LTV (Loan to value) yang ada kaitanya dengan besarnya DP yang harus dibayarkan oleh pembeli properti di awal pembelian properti. Besaran angka cicilan kedua dan ketiga properti juga turut berpengaruh terhadap jumlah permintaan konsumen. Melihat baiknya perkembangan bisnis di sektor properti, para stakeholder diharapkan dapat ikut serta aktif dalam menjalankan bisnis ini. Pihak Asosiasi REI juga siap memberikan edukasi pada para pelaku bisnis properti dan juga masyarakat seputar bisnis properti. Edukasi yang diberikan pada konsumen lebih kepada soal skema kredit KPR mengingat ada cukup banyak konsumen yang memberikan komplain terkait dengan perubahan suku bunga KPR yang diberlakukan tanpa adanya pemberitahuan terlebih dahulu pada konsumen.

Potret Pusaran Hukum.

Bisnis Properti selalu berkaitan dengan benda-bendatak bergerak, baik berupa tanah, bangunan atau benda lainnya yang berdiri diatas tanah yang bersangkutan. Prospek bisnis properti di Indonesia tidak hanya melingkupi warga negara Indonesia, tetapi juga melinkupi warga negara asing yang berdomisili atau bermata pencaharian di wilayah hukum Indonesia. Hak Warga Negara asing atas tanah di Indonesia tidak mencakup Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan, sebagaimana diatur dalan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (Baca Hukum Agraria Indonesia,Himpunan Peraturan-peraturan Hukum Tanah Oleh Prof. Budi Harsono, Jambatan). Bagi warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia atau badan hukum asing tidak memiliki Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan atas tanah yang berada di wilayah hukum Indonesia. Untuk Warga Negara Asing tersedia Hak Pakai dan Hak Sewa bangunan, sebagai dasar atas alasan ini adalah Pasal 42 UU Nomor 5 Tahun 1960 yang dinyatakan bahwa yang dapat mempunyai hak Pakai menurut ketenntuan ini adalah (a) Warga Negara Indonesia, (b) Orang asing yang berkedudukan di Indonesia, (c) Badan Hukum yang didirikan menuruthukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia dan (d) Badan Hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, kemudian berdasarkan Pasal 45 masih dalam ketentaun UU Nomor 5 tahun 1960 dinyatakan bahwa yang menjadi pemegang Hak Sewa ialah (a) Warga Negara Indonesia (b) Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia (c) Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia dan (d) Badan Hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Kemudian untuk memudahkan Orang asing yang hendak berinvestasi di Indonesia maka Pemerintah melakukan pengesahan Peraturan Pemerintah Nomor 103 tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah tempat Tinggal atau Hunian Orang asing yang berkedudukan di Indonesia, sehingga telah memberikan kepastian hukum pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing, alasan ini juga untuk memenuhi ketentuan Pasal 42 UU Nomor 5 tahun 1960, dikuatkan dengan Peraturan Pengganti Nomor 41 tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia. untuk dipahamai bahwa ketentuan ini berlaku bagi orang asing yang memberikan manfaat, misalnya melakukan usaha, bekerja atau berinvestasi, bila tidak demikian maka tidak berlaku ketentuan dimaksud (PP No.103 tahun 2015).

Orang Asing pada prinsipnya dapat memiliki rumah tinggal atau hunian bila orang asing tersebut pemegang izin tinggal diplomatik, izin tinggal dinas, izin tinggal kunjungan, izin tinggal terbatas, selanjutnya Rumah tempat tinggal atau hunian yang dimaksud yaitu (a) Rumah Tunggal, dengan (1) hak pakai atau (2) Hak Pakai tersebut yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak pakai diatas Hak Milik dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah, (b) Sarusun yang dibangunan diatas bidang tanah Hak Pakai. Berdasarkan Undang-Undang Nomor Darurat Nomor 9 tahun 1955 tentang Kependudukan Orang Asing (tambahan Lembaran Negara No.812) maka orang asing yang diperbolehkan tinggal di Indonesia dibagi menjadi dua golongan yaitu (1) Mereka yang mendapat “izin masuk” (admissing) dengan memperoleh hak untuk tinggal di Indonesia untuk jangka waktu tertentu dan (2) Mereka yang diperbolehkan untuk tinggal di Indonesia dan dipandang sebagai penduduk dengan dasar menetap atau gevestigd ( baca Kebijakan Pertanahan antara Regulasi dan Implementasi oleh Prof. Dr. Maria S.W. Sumarjono, Kompas Jakarta).
Mengenai jangka waktu pada Hak Pakai untuk Rumah tunggal sesuai Pasal 4 Hurufa angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 103 tahun 2015 yaitu untuk jangka waktu tiga puluh tahun, dan hak Pakai ini dapat diperpanjang untuk jangka waktu untuk dua puluh tahun, bilamana Hak pakai inipun sudah berakhir maka Hak Pakai ini dapat diperbaharui untuk jangka waktu tiga puluh tahun. Apabila orang asing atau ahli waris yang merupakan orang asing yang memiliki rumah yang dibangun diatas tanah Hak Pakai atau berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah tidak lagi berkedudukan di Indonesia, dalam jangka waktu satu tahun wajin melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat, bilamana dalam tenggang waktu tersebut telah lampau maka ketentuan dimaksud belum dilakukan maka (1) Rumah dilelang oleh Negara, dalam hal dibangun diatas tanah Hak Pakai atas tanah negara, yangselanjutnya hasil lelang merupakan hak bagi bekas pemegang Hak dan atau (b) Rumah menjadi milik pemegang Hak atas tanah yang bersangkutan, dalam hal rumah tersebut dibangun diatas tanah berdasarkan perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 angka 1 huruf (b) Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015. Bahwa Bisnis Properti selalu berkaitan dengan benda-benda tak bergerak,yakni tanah atau bangunan yag berdiri diatas tanah, hal ini perlu diketahui dan dipahami karena hukum Nasional kita mengenal asas pemisahan horizontal atas tanah,yang maksudnya antara tanah dengan benda-benda yang didirikan diatasnya bukan merupakan satu kesatuan, hal ini berbeda dengan asas perlekatan atau asas accessie yang maksunya bahwa tanah dan seluruh benda yang berdiri diatasnya merupakan satu kesatuan, misalnya negara Belanda. Pertanyaan selanjutnya adalah bagaimana bila, terjadi sengketa dengan Orang Asing…?.

Bahwa Hukum Nasional kita, yang mendasarnya Hukum Adat, sehingga dapat diketahui asas Pemisahan Horizontal, serta Secara Hukum Perdata Internasional, yang juga telah dikodifikasi, sebagai salah satu prinsip dari penerapan hukun Nasional adalah asas Lex Rei sitae. Asas hukum ini merupakan salah satu asas dalam menentukan hukum apa yang hendak diberlakukan atas benda tidak bergerak. Pada awalnya asas ini berkaitan dengan benda bergerak serta telah diterima sejak zaman Mazhab Statuta Teori (baca Statutenleer), benda tidak bergerak (baca Onroerende goederen). Asas ini oleh Bayu seto Hardjowahono, tegas menyatakan mengenai Lex Rei Sitae merupakan asas umum yang diterima dalam hukum perdata Internasional dalam menetapkan bahwa status benda-benda tetap ditetapkan berdasarkan hukum dari tempat benda berada atau terletak. (baca Hukum Bisnis Properti di Indonesia, oleh andika Wjaya, Wida Peace Ananta, Grasindo). Lex Rei Sitae di Jepang di temukan dalam ketentuan Article 13 act on the General Rules Of application of law ( Ho no Tekiyo ni Kansuru Tsusokuho, law No.10 0f 1889, as newly title and amended 21 June 2006, begitu juga dengan, Hukum Perdata Internasional di Thailand dan Hukum Perdata Internasional di Tiongkok.

Bagi Negeri ini (Indonesia) dapat ditemukan dalam ketentuan Pasal 17 Peraturan Umum Mengenai Perundang-undangan Indonesia (Algemene Bepalingen van wetgeving voor Nederlands, S. 1847 :23, yang diumumkan secara resmi pada tanggal 30 April 1847, dengan tegas dinyatakan yang intinya Ten opzigte van onroerende goederen geldt de wet van het land of plaats, alwaar die goederen gelegen zijn, yang intinya sebagaiberikut, Terhadap benda-benda bergerak, maupun benda tidak bergerak berlaku perundang-undangan negara atau tempat dimana benda-benda itu terletak. Bahwa Jangan main-main dengan risiko hukum karena akibatnya bukan main. Begitulah kesimpulan dari semakin maraknya risiko hukum yang muncul terhadap investasi proyek properti yang dilakukan pengembang. Risiko hukum ini tidak hanya dihadapi pengembang kecil atau menengah tetapi juga pengembang besar. Sebagaimana kita ketahui misalnya saja proyek reklamasi dan Meikarta yang kini masuk ranah litigasi.

Pusaran Risiko Hukum

Pengembang terkadang terlalu pede untuk mengelola risiko hukum, sementara secara faktual memang berada dalam posisi yang salah atau setidak-tidaknya dapat dipersalahkan sebagai perbuatan wan prestasi atau perbuatan melawan hukum. Bisa jadi, pengembang meyakini dirinya dapat memengaruhi penegakan hukum, sementara secara normatif sudah melanggar rambu-rambu regulasi yang terdapat dalam undang-undang. Namun apa yang terjadi saat ini, seakan meluluhlantakkan tingkat keperkcayaan diri yang berlebihan itu. Fakta hari ini memperlihatkan maraknya risiko hukum yang dihadapi pengembang. Risiko hukum ini mengantarkan pengembang untuk dimintai pertanggungjawaban baik secara perdata, secara pidana atau secara administrasi negara. Pertanggungjawaban tidak hanya dibebankan kepada perusahaan, tetapi juga secara pribadi direksi atau Komisaris bahkan tidak tertutup kemungkinan kepada para pemegang saham. Banyak kasus hukum sudah terjadi, mulai dari direksi sebuah perusahaan besar properti yang terjerat kasus perizinan, atau proyek properti mangkrak akibat diletakkan sita lahan lokasi proyeknya dalam perkara perdata ataupun pidana. Di sisi lain, konsumen properti, supplier dan kontraktor juga mulai terampil memanfaatkan sarana Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang dan Kepailitan di Pengadilan Niaga untuk melakukan upaya penagihan utang. Data yang dilansir Harian Kontan Edisi 22 Juni 2018 mengungkapkan bahwa pengembang saat ini sudah relatif banyak diajukan sebagai Termohon dalam kasus Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) dan Kepailitan di Pengadilan Niaga. Bisnis properti menduduki peringkat kedua setelah sektor manufaktur pada semester I 2018. Pada periode ini terdapat 25 kasus PKPU dan 2 kasus kepailitan.

Maraknya kasus ini tidak semata karena adanya anggapan perlambatan ekonomi tetapi juga karena tingkat spekulasi yang tinggi dari pelaku usaha properti.

Jika kita perhatikan penanganan perkara Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang dan Kepailitan saat ini masih didominasi Pengadilan Niaga Jakarta. Meskipun demikian, kasus-kasus Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang dan Kepailitan terhadap pengembang ini juga sudah berlangsung di Pengadilan Niaga di Surabaya, Pengadilan Niaga Medan, Pengadilan Niaga Makassar dan Pengadilan Niaga Semarang. Ini artinya sengatan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang dan Kepailitan sudah dirasakan oleh pengembang hampir di seluruh kota-kota besar di Indonesia. Harus juga disadari derita akibat kasus PKPU dan Kepailitan ini tidak hanya dirasakan oleh pelaku bisnis properti yang bergerak dalam pembangunan gedung bertingkat (high rise building) seperti apartemen, kondominium dan hotel tetapi juga residensial (landed).

Potensi Risiko Hukum

Potret risiko hukum yang dihadapi pengembang saat ini tidak hanya tercatat pada Pengadilan Negeri dan Pengadilan Tata Usaha Negara, tetapi juga pada Pengadilan Niaga. Risiko hukum yang dihadapi di Pengadilan Negeri tidak hanya dalam kasus perdata tetapi juga kasus pidana. Dalam kasus pidana pengembang secara korporasi juga dapat dimintai pertanggungjawaban dalam tindak pidana korporasi. Risiko hukum pada Pengadilan Tata Usaha Negara disebabkan karena adanya cacat hukum dalam penerbitan sertifikat hak atas tanah yang menjadi lokasi proyek perumahan. Sedangkan risiko hukum pada Pengadilan Niaga disebabkan karena pengembang memiliki sedikitnya dua kreditor dan tidak membayar lunas sedikitnya satu utang yang telah jatuh waktu dan dapat ditagih dan dapat dibuktikan secara sederhana. Melihat relatif maraknya risiko hukum dalam binsis properti, maka pengembang harus waspada atas adanya potensi risiko hukum dalam investasi properti. Terdapat beberapa potensi risiko hukum yang harus diwaspadai. Pertama, dalam hal pembebasan hak atas tanah. Pembebasan hak atas tanah harus dilakukan kepada pihak yang sepenuhnya berhak. Kedua, konflik yang muncul antara pengembang dan pemilik tanah dalam hal adanya kerjasama pemanfaatan lahan. Ketiga, sengketa antara pengurus dan pemegang saham dalam perusahaan. Keempat, persyaratan dalam perizinan yang dan legalitas tanah belum sempurna tetapi sudah melaksanakan aktivitas pemasaran properti. Pengurusan perizinan seperti IMB secara bertahap misalnya memiliki risiko hukum karena asumsi jumlah lantai bangunan dalam cashflow tidak didukung oleh kelengkapan perizinan. Kelima, pembayaran utang kepada konsumen, supplier, kontraktor dan bank. Pembayaran utang harus dilakukan tepat waktu dan dalam hal adanya penundaan harus dimohonkan dengan permohonan penundaan (reschedulling) dengan adanya bukti persetujuan dari pihak lainnya, jangan biarkan kita berada dalam posisi yang salah”. Nasihat ini, dari pengalaman penulis selaku Corporate Lawer dari beberapa Perusahaan Properti dan mungkin relevan juga dengan kewaspadaan risiko hukum bisnis properti di Morotai. Sikap sementara sejumlah pengembang yang terlalu percaya diri mampu memengaruhi penegakan hukum sesuai keinginan sebaiknya diakhiri. Kepatuhan (compliance) terhadap regulasi sudah menjadi kunci keberhasilan bisnis properti saat ini, kepentingan publik yang terganggu dapat membuat bisnis properti menjadi tidak berkembang dan akhirnya layu. Saat ini dan ke depan, para pelaku usaha yang terkait dengan bisnis properti termasuk perbankan dan juga para konsumen properti, sepatutnya selalu bertindak aman dan bijak dalam melakukan bisnisnya.

Demikian catatan anak negeri dari seberang, buat negeri tampa putus pusa, sedikit menuangkan pemikiran serta harapan besar buat basudara di Morotai, semoga bermanfaat.

Wassalamualaikum Warahmatullahi Wabarakatuh.

Video Pesan Layanan Masyarakat

BERITA LAINNYA

Kapolsek Sulbar saksikan penyerahan Hewan Qurban Pemda Kepsul melalui DLHKP ke Masyarakat Kabau Pantai

Sanana -- Penyembelihan hewan qurban menjadi bagian yang tak terlepaskan dari perayaan Hari Raya Idul...

Aktivis IMM Malut ingatkan Kades dan BPD terkait Regulasi Desa No. 6 Tahun 2014

Desa adalah kesatuan masyarakat hukum yang memiliki batas wilayah yang berwenang untuk mengatur dan mengurus...

Dir Pamobvit Polda Malut dan Tiga Kapolres Berganti

Ternate -- Kepolisian Republik Indonesia (Polri) mengeluarkan Surat Telegram (ST) tentang pemberhentian dan pengangkatan jabatan...

Morotai dan Trik-Trik Bisnis Properti, Dalam Pusaran Potensi Resiko Hukum, Negeri Bibir Pasifik

|

Oleh
Advokat Yadi Utokoy,S.H.,M.H

Assalamualaikum Wr.Wb.
Salam sejahtera untuk basudara samuanya di Morotai.

Memulai Tulisan sederhana ini, perkenankan saya, menyapa basudara samuanya di Morotai, semoga berada dalam Naungan Allah SWT, Tuhan Yang Esa, Tulisan ini dipersembahkan untuk Masyarakat Morotai, saya sendiri khususnya juga bagi yang peduli dengan situasi Pembangunan Morotai.

Usaha jasa Properti, merupakan salah satu pilihan bisnis yang memberikan jaminan kepastian nilai keuntungan kepada investor, karena bisnis ini melayani penyediaan kebutuhan pokok manusia dan semakin meningkatnya kebutuhan masyarakat terhadap produk properti. Peluang keuntungan lainnya yang sangat menjanjikan adalah naiknya harga lahan setelah properti tersebut mulai dibangun, dan hal ini biasanya sudah menjadi rahasia umum bahwa para pengembang bisnis properti pasti mendapatkan keuntungan dari nilai lahan tersebut minimal dua kali lipat dari harga perolehannya. Melonjaknya harga produk tersebut diakibatkan lahan yang tersedia semakin terbatas. Seragam produk properti tersebut diantaranya rumah (Town House, ruko, klaster, rukan, apartemen, rusun), perhotelan (kondominium, motel, kondotel, vila), pertokoan (minimarket, hipermarket, supermarket, speciality store, mall, square, plaza, trade center) dan gedung lainnya (pabrik, perkantoran dan gudang), merupakan keniscayaan yang akan ada Kabupaten Pulau Morotai.

Morotai dalam Incaran Traksasi Usaha Properti ini, menjadi Potensi Masa Depan Negeri Pinggiran, sebagai suatu kegiatan atau kejadian yang bernilai ekonomis, yang dilakukan dan dijalani tidak saja oleh Perusahaan Daerah akan tetapi juga oleh perusahaan-perusahan suasta sehingga menjadikan perubahan kondisi Morotai. Morotai sudah menjadi incaran sejak dahulu, kini dan akan datang. Penulis menyinggung kembali, pada tulisan mengenai Transaksi bisni, Laundry, bahwa Morotai tidak lepas dari transaksi bisnis yang mempengaruhi tiga hal mendasar yaitu harta atau aset, hutang atau kewajiban dan modal, selain itu, Morotai dalam transaksi bisnis juga memberikan pengaruh pada hasil operasional perusahaan, baik terhadap Pendapatan Daerah ( baca BUMN dan BUMD) maupun kegiatan perusahaan suasta, yang dilakukan dengan tujuan utama yaitu menghasilkan laba. Untuk meraih tujuan ini, perusahaan perlu melakukan kegiatan operasional seperti melakukan penjualan, kerjasama dengan pihak lainnya, memperluas jaringan penjualan, dalam transaksi bisnis tersebut.

Pelaku usaha atau para pebisnis terutama, usaha Properti pada umumnya dikategorikan sebagai pedagang, dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia memberikan suatu pengertian dari “pedangang” adalah sebagai seorang yang mencari nafkah dengan berdagang, yaitu melakukan pekerjaan yang berhubungan dengan menjual dan membeli barang untuk memperoleh keuntungan. (baca KKBI-Dagang). Kita ketahui mengenai Transaski dalam suatau perusahaan bisa berupa, Transaksi internal dan Transaksi ekesternal, bahwa transaksi internal itu hanya melibatkan personalia di dalam sebuah perusahaan saja dan lebih menekankan pada perubahan posisi keuangan yang terjadi dibagian dalam perusahaan, misal memo dari pimpinan kepada seseorang pegawai, perubahan nilai keuangan karena kemunduran perusahaan, pengunaan perlengkapan kantor. Transaksi keuangan dibuat dan dikeluarkan juga oleh perusahaan itu sendiri, dapat diartikan juga sebagai bukti pencatatan atas kegiatan-kegiatan yang terjadi di dalam perusahaan itu sendiri yang berhubungan dengan posisi keuangan perusahaan tersebut. Sedangkan transaksi eksternal yaitu transaksi yang melibatkan orang luar atau organisasi luar. Transaksi eksternal sebagai bukti pencatatan atas kegiatan-kegiatan yang terjadi pada perusahaan yang berhubungan dengan pihak luar dari perusahaan tersebut, seperti transaksi penjualan, pembelian, pembayaran hutang piutang.

Dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2017 Tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional dijumpai dalam Lampiran II bahwa Sistem Perkotaan Nasional Provinsi Maluku Utara dalam Penetapan Kawasan Nasioal adalah Ternate (II/C/1) dan Penetapan Kawasan Strategis, adalah Daruba (II/A/2), demikina halnya mengenai Morotai dalam Lampiran X Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2017 ini mengenai Penetapan Kawasan Strategis Nasional, dalam Kawasan Perbatasan Negara di Maluku (Provinsi Maluku) (lI/E/2, serta Kawasan Perbatasan Negara di Provinsi Maluku Utara dan Provinsi Papua Barat.

Dari Pesatnya pertumbuhan bisnis properti sejalan dengan perekonomian dalam negeri yang kian meningkat. Penanaman modal investor asing di sektor properti Indonesia yaitu pembelian dalam bentuk produk properti dan surat berharga dari perusahaan properti Nasional. Peluang besar bisnis ini juga dilirik oleh investor lokal (baca Morotai). Besarnya minat investor tentu karena melihat cerahnya propek bisnis properti, terutama di daerah/wilayah yang berbatasan antara negara. Morotai dalam Peraturan Pemerintah Nomor 28 tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional merupakan tindak lanjut dari pelaksanaan ketentuan Pasal 20 ayat (6) Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang, sebagai Kebijakan dan Strategi Penataan Ruang Wilayah Nasional meliputi Kebijakan Pengembangan Struktur Ruang dan Pola Ruang, yang dimaknai bahwa Struktur ruang wilayah nasional dengan jalan Pemanfaatan sumber daya alam secara berkelanjutan bagi peningkatan kesejahteraan masyarakat (Sustainable Developmen – Doli D Siregar, dalam Manajenan Aset Strategi Panataan Konsep Pembangunan Berkelanjutan Secara Nasional dalam Kontek Kepala Daerah Sebagai CEO’s pada Era Globalisasi & Otonomi Daerah ), serta Secara lengkap dengan sembilan cakupan, Tata Ruang Wilayah Nasional atau RTRWN misalnya Rencana Struktur Ruang Wilayah Nasional, Rencana Pola Ruang Wilayah Nasional, Penetapan Kawasan Strategis Nasional, Arahan Pemanfaatan Ruang Wilayah Nasional, oleh Dr. Hasni,SH.MH “Hukum Penataan Ruang dan Penatagunaan Tanah dalam kontek UUPA-UUPR-UUPPLH dalam arahan kebijakan dan strategi pemanfaatan ruang wilayah negara, dalam rangka pelindungan fungsi ruang dan pencegahan dampak negatif terhadap lingkungan akibat pemanfaatan ruang, pertahanan dan keamanan negara yang dinamis serta integrasi nasional.

Masalah yang sedang dialami bangsa Indonesia sekarang adalah tidak terpenuhinya jumlah permintaan akan sarana hunian yang ada. Berdasarkan data statistik, terjadi kekurangan rumah berjumlah lebih kurang 15 juta unit. Permintaan akan hunian per tahun mencapai 700-800 ribu unit, sedangkan para pengembang hanya mampu menyediakan lebih kurang 400 ribu unit, termasuk bisnis properti di Morotai. Ketimpangan jumlah permintaan ini merupakan bukti prospek properti yang masih menyimpan potensi yang sangat besar. Persaingan harga antar pengusaha properti pun menjadi hal yang umum terjadi. Mereka berlomba-lomba menawarkan harga ekonomis dengan fasilitas mewah.

Sebagai pelaku usaha/bisnis properti maka Penulis coba memberikan gambaran yang menjadi trik-trik sederhananya semoga bermanfaat misalnya :

1). Mulainya dari Nol, sewaktu pelaku usaha/bisnis properti terjun langsung dari nol, sebenarnya memiliki keahlian yang lebih banyak ketimbang pelaku usaha lain yang meneruskan sebuah bisnis mulai dari level tengah. Anda akan belajar bagaimana cara mengatasi setiap kegagalan dan tentunya saat Anda sukses, perasaan puas itu tidak ada tandingannya. Jadi siapapun yang bilang kalau bisnis mulai dari nol itu susah, Anda harus membuktikan pada mereka bahwa tidak selamanya seperti itu.

2). Rajin Melihat Iklan, Saat ini sudah ada banyak sekali media yang memuat iklan-iklan properti. Sumbernya pun beragam, bisa dari internet, koran maupun papan iklan di jalan. Anda bisa turut memasarkan properti yang sedang dijual tersebut kepada kerabat atau orang yang membutuhkan. Saat memasang harga, patok harga yang sedikit lebih tinggi agar jika terjual, Anda memperoleh keuntungan.

3). Dimulai dari Lingkungan Anda, Di sekitar Anda pasti ada banyak orang yang ingin membeli rumah atau menjualnya, anda bisa mengamati dan ikut ‘nimbrung’ saat terjadi pembicaraan seputar hal ini. Tanyakan lebih detail rumah seperti apa yang dicari dan lokasinya di mana. Saat Anda baru memulai bisnis, Anda bisa belajar bagaimana menjalankan usaha ini. Toh tidak ada perjanjian kalau Anda harus mencarikan rumah sampai dapat. Jadi bisnis ini sifatnya nothing to lose. Tapi Anda juga harus rajin dan fokus dalam mencarikan properti agar hasilnya tidak sia-sia.

4). Mencari Calon Penjual, Ketika Anda sudah berdiskusi dengan calon pembeli, maka tugas Anda berikutnya adalah mencari calon penjual. Untuk mencari properti yang dijual, pertama-tama Anda harus rajin mendatangi lokasi perumahan dan pameran properti yang sedang dilangsungkan di daerah terdekat Anda. Lokasi sangat menentukan harga dan minat, galilah informasi selengkap mungkin agar calon pembeli pun memiliki gambaran yang memuaskan akan pilihan rumah yang ada.

5). Tawarkan Kerjasama, Saat Anda telah menemukan penjual, mulailah menawarkan kerjasama. Ada baiknya menuliskan kerjasama tersebut di atas kertas agar lebih jelas dan tidak merugikan pihak mana pun. Tanyakan pula detail rumah yang dijual, seperti luas, lantai, harga, kondisi sekitar, serta cara pembayaran yang dikehendaki berikut komisi yang akan Anda dapatkan kalau berhasil menjual rumah tersebut. Setelah mengikat kerjasama, tugas Anda adalah mencari pembeli yang tepat. Di sinilah keahlian marketing Anda diperlukan. Anda harus memahami cara meyakinkan calon pembeli. Perlu juga diketahui, jangan sampai melebih-lebihkan fakta mengenai keadaan properti karena itu artinya Anda sudah tidak jujur dalam berbisnis. Jika ketahuan berbohong, kemungkinan besar mereka tak mau menggunakan jasa Anda lagi. Dari segi harga, jangan menaikkan harga terlalu tinggi karena para calon pembeli pun akan lari. Para penjual biasanya sudah memberikan ketentuan komisi yang akan Anda dapat kalau berhasil menjual rumah mereka. Oleh karena itu, perjanjian yang tertulis haruslah mengenai persentase komisi yang diberikan alih-alih menaikkan harga rumah yang sudah selangit.

6). Membuat Website untuk Promosi, Saat ini, teknik promosi dengan zero marketing adalah dengan menggunakan media online. Anda bisa membagikan informasi lewat Facebook atau Twitter. Cara lainnya adalah membuat website gratis di blogger.com atau wordpress.com. Website ini nantinya bisa mempertemukan pembeli dan penjual. Namun semua kontak harus melalui Anda. Jadi, jangan memberikan informasi kontak pembeli atau pun penjual di dalam website tersebut. Pemasaran lewat online akan memperluas network Anda sehingga pembeli dari luar pulau pun dapat melihat properti yang Anda tawarkan. Pastikan anda memasang foto rumah yang sebenarnya dan secara lengkap.

7). Buat Merek Usaha, Saat bisnis mulai lancar, Anda dapat membuat merek usaha sendiri agar lebih professional. Carilah nama yang mudah diingat dan pastikan Anda sudah mendaftarkan nama tersebut secara hukum agar tidak terjadi hal-hal yang tak diinginkan. Para calon pembeli dan penjual akan lebih percaya dengan sebuah jasa yang telah memiliki nama dan terbukti bermanfaat bagi mereka. Pada tahap ini, mendaftarkan merek usaha memang butuh biaya. Jika anggaran Anda terbatas, Anda bisa meminjam terlebih dahulu kepada kerabat keluarga atau bank dan berkomitmen untuk mengembalikannya tepat waktu.

8). Sisihkan Keuntungan, Setiap Anda memperoleh keuntungan dari komisi, pastikan Anda menyisihkan sebagian pendapatan tersebut untuk ditabungkan dan memperbesar usaha Anda nantinya. Bisa juga menyisihkan sebagian lagi untuk bersedekah. Dengan berbagi rejeki, niscaya rezeki Anda pun dimudahkan oleh Tuhan.

9). Mencari Karyawan, Ketika usaha sudah semakin besar, Anda tidak mungkin selamanya mencari calon pembeli dan penjual sendirian. Anda membutuhkan bantuan dari orang lain atau bahkan mungkin seorang rekan untuk diajak bekerjasama membesarkan usaha. Pada tahap ini, pengalaman Anda sudah banyak karena Anda telah berkecimpung di usaha properti mulai dari nol. Ini saat yang tepat untuk mengembangkan usaha dan meminimalisir kemungkinan gagal. Apabila modal sudah terkumpul, tak ada salahnya mencari staf yang dapat mengurus segala keperluan administrasi serta memasarkan properti yang masuk ke listing Anda.

Berdasarkan data yang dihimpun oleh Asosiasi REI (Real Estate Indonesia), pertumbuhan bisnis properti di Indonesia meningkat hingga 30 persen, hal ini menunjukan bahwa perputaran bisnis di bidang properti masih belum maksimal. REI memprediksi bahwa bisnis di bidang properti akan terus mengalami peningkatan bahkan hingga tahun 2018. Para pelaku bisnis properti pun menggunakan peluang ini untuk mengembangkan bisnis propertinya. Dalam sebuah pameran RE Expo tahun 2015 di Makasar, disebutkan bahwa perbandingan pertumbuhan bisnis properti cukup tajam. Pameran yang diselenggarakan di bulan Maret lalu ini membandingkan prosentase pertumbuhan bisnis properti tahun ini dan tahun 2014 lalu. Tecatat bahwa di tahun 2014, pertumbuhan bisnis properti hanya sekitar 15 hingga 20 persen saja, dan di tahun 2015 ini investasi di bidang properti kembali dia angka normal. Salah satu faktor yang mendorong pertumbuhan bisnis properti tahun 2015 ini yaitu adanya faktor LTV (Loan to value) yang ada kaitanya dengan besarnya DP yang harus dibayarkan oleh pembeli properti di awal pembelian properti. Besaran angka cicilan kedua dan ketiga properti juga turut berpengaruh terhadap jumlah permintaan konsumen. Melihat baiknya perkembangan bisnis di sektor properti, para stakeholder diharapkan dapat ikut serta aktif dalam menjalankan bisnis ini. Pihak Asosiasi REI juga siap memberikan edukasi pada para pelaku bisnis properti dan juga masyarakat seputar bisnis properti. Edukasi yang diberikan pada konsumen lebih kepada soal skema kredit KPR mengingat ada cukup banyak konsumen yang memberikan komplain terkait dengan perubahan suku bunga KPR yang diberlakukan tanpa adanya pemberitahuan terlebih dahulu pada konsumen.

Potret Pusaran Hukum.

Bisnis Properti selalu berkaitan dengan benda-bendatak bergerak, baik berupa tanah, bangunan atau benda lainnya yang berdiri diatas tanah yang bersangkutan. Prospek bisnis properti di Indonesia tidak hanya melingkupi warga negara Indonesia, tetapi juga melinkupi warga negara asing yang berdomisili atau bermata pencaharian di wilayah hukum Indonesia. Hak Warga Negara asing atas tanah di Indonesia tidak mencakup Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan, sebagaimana diatur dalan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (Baca Hukum Agraria Indonesia,Himpunan Peraturan-peraturan Hukum Tanah Oleh Prof. Budi Harsono, Jambatan). Bagi warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia atau badan hukum asing tidak memiliki Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan atas tanah yang berada di wilayah hukum Indonesia. Untuk Warga Negara Asing tersedia Hak Pakai dan Hak Sewa bangunan, sebagai dasar atas alasan ini adalah Pasal 42 UU Nomor 5 Tahun 1960 yang dinyatakan bahwa yang dapat mempunyai hak Pakai menurut ketenntuan ini adalah (a) Warga Negara Indonesia, (b) Orang asing yang berkedudukan di Indonesia, (c) Badan Hukum yang didirikan menuruthukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia dan (d) Badan Hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, kemudian berdasarkan Pasal 45 masih dalam ketentaun UU Nomor 5 tahun 1960 dinyatakan bahwa yang menjadi pemegang Hak Sewa ialah (a) Warga Negara Indonesia (b) Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia (c) Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia dan (d) Badan Hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Kemudian untuk memudahkan Orang asing yang hendak berinvestasi di Indonesia maka Pemerintah melakukan pengesahan Peraturan Pemerintah Nomor 103 tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah tempat Tinggal atau Hunian Orang asing yang berkedudukan di Indonesia, sehingga telah memberikan kepastian hukum pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing, alasan ini juga untuk memenuhi ketentuan Pasal 42 UU Nomor 5 tahun 1960, dikuatkan dengan Peraturan Pengganti Nomor 41 tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia. untuk dipahamai bahwa ketentuan ini berlaku bagi orang asing yang memberikan manfaat, misalnya melakukan usaha, bekerja atau berinvestasi, bila tidak demikian maka tidak berlaku ketentuan dimaksud (PP No.103 tahun 2015).

Orang Asing pada prinsipnya dapat memiliki rumah tinggal atau hunian bila orang asing tersebut pemegang izin tinggal diplomatik, izin tinggal dinas, izin tinggal kunjungan, izin tinggal terbatas, selanjutnya Rumah tempat tinggal atau hunian yang dimaksud yaitu (a) Rumah Tunggal, dengan (1) hak pakai atau (2) Hak Pakai tersebut yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak pakai diatas Hak Milik dengan Pejabat Pembuat Akta Tanah, (b) Sarusun yang dibangunan diatas bidang tanah Hak Pakai. Berdasarkan Undang-Undang Nomor Darurat Nomor 9 tahun 1955 tentang Kependudukan Orang Asing (tambahan Lembaran Negara No.812) maka orang asing yang diperbolehkan tinggal di Indonesia dibagi menjadi dua golongan yaitu (1) Mereka yang mendapat “izin masuk” (admissing) dengan memperoleh hak untuk tinggal di Indonesia untuk jangka waktu tertentu dan (2) Mereka yang diperbolehkan untuk tinggal di Indonesia dan dipandang sebagai penduduk dengan dasar menetap atau gevestigd ( baca Kebijakan Pertanahan antara Regulasi dan Implementasi oleh Prof. Dr. Maria S.W. Sumarjono, Kompas Jakarta).
Mengenai jangka waktu pada Hak Pakai untuk Rumah tunggal sesuai Pasal 4 Hurufa angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 103 tahun 2015 yaitu untuk jangka waktu tiga puluh tahun, dan hak Pakai ini dapat diperpanjang untuk jangka waktu untuk dua puluh tahun, bilamana Hak pakai inipun sudah berakhir maka Hak Pakai ini dapat diperbaharui untuk jangka waktu tiga puluh tahun. Apabila orang asing atau ahli waris yang merupakan orang asing yang memiliki rumah yang dibangun diatas tanah Hak Pakai atau berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah tidak lagi berkedudukan di Indonesia, dalam jangka waktu satu tahun wajin melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat, bilamana dalam tenggang waktu tersebut telah lampau maka ketentuan dimaksud belum dilakukan maka (1) Rumah dilelang oleh Negara, dalam hal dibangun diatas tanah Hak Pakai atas tanah negara, yangselanjutnya hasil lelang merupakan hak bagi bekas pemegang Hak dan atau (b) Rumah menjadi milik pemegang Hak atas tanah yang bersangkutan, dalam hal rumah tersebut dibangun diatas tanah berdasarkan perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 angka 1 huruf (b) Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015. Bahwa Bisnis Properti selalu berkaitan dengan benda-benda tak bergerak,yakni tanah atau bangunan yag berdiri diatas tanah, hal ini perlu diketahui dan dipahami karena hukum Nasional kita mengenal asas pemisahan horizontal atas tanah,yang maksudnya antara tanah dengan benda-benda yang didirikan diatasnya bukan merupakan satu kesatuan, hal ini berbeda dengan asas perlekatan atau asas accessie yang maksunya bahwa tanah dan seluruh benda yang berdiri diatasnya merupakan satu kesatuan, misalnya negara Belanda. Pertanyaan selanjutnya adalah bagaimana bila, terjadi sengketa dengan Orang Asing…?.

Bahwa Hukum Nasional kita, yang mendasarnya Hukum Adat, sehingga dapat diketahui asas Pemisahan Horizontal, serta Secara Hukum Perdata Internasional, yang juga telah dikodifikasi, sebagai salah satu prinsip dari penerapan hukun Nasional adalah asas Lex Rei sitae. Asas hukum ini merupakan salah satu asas dalam menentukan hukum apa yang hendak diberlakukan atas benda tidak bergerak. Pada awalnya asas ini berkaitan dengan benda bergerak serta telah diterima sejak zaman Mazhab Statuta Teori (baca Statutenleer), benda tidak bergerak (baca Onroerende goederen). Asas ini oleh Bayu seto Hardjowahono, tegas menyatakan mengenai Lex Rei Sitae merupakan asas umum yang diterima dalam hukum perdata Internasional dalam menetapkan bahwa status benda-benda tetap ditetapkan berdasarkan hukum dari tempat benda berada atau terletak. (baca Hukum Bisnis Properti di Indonesia, oleh andika Wjaya, Wida Peace Ananta, Grasindo). Lex Rei Sitae di Jepang di temukan dalam ketentuan Article 13 act on the General Rules Of application of law ( Ho no Tekiyo ni Kansuru Tsusokuho, law No.10 0f 1889, as newly title and amended 21 June 2006, begitu juga dengan, Hukum Perdata Internasional di Thailand dan Hukum Perdata Internasional di Tiongkok.

Bagi Negeri ini (Indonesia) dapat ditemukan dalam ketentuan Pasal 17 Peraturan Umum Mengenai Perundang-undangan Indonesia (Algemene Bepalingen van wetgeving voor Nederlands, S. 1847 :23, yang diumumkan secara resmi pada tanggal 30 April 1847, dengan tegas dinyatakan yang intinya Ten opzigte van onroerende goederen geldt de wet van het land of plaats, alwaar die goederen gelegen zijn, yang intinya sebagaiberikut, Terhadap benda-benda bergerak, maupun benda tidak bergerak berlaku perundang-undangan negara atau tempat dimana benda-benda itu terletak. Bahwa Jangan main-main dengan risiko hukum karena akibatnya bukan main. Begitulah kesimpulan dari semakin maraknya risiko hukum yang muncul terhadap investasi proyek properti yang dilakukan pengembang. Risiko hukum ini tidak hanya dihadapi pengembang kecil atau menengah tetapi juga pengembang besar. Sebagaimana kita ketahui misalnya saja proyek reklamasi dan Meikarta yang kini masuk ranah litigasi.

Pusaran Risiko Hukum

Pengembang terkadang terlalu pede untuk mengelola risiko hukum, sementara secara faktual memang berada dalam posisi yang salah atau setidak-tidaknya dapat dipersalahkan sebagai perbuatan wan prestasi atau perbuatan melawan hukum. Bisa jadi, pengembang meyakini dirinya dapat memengaruhi penegakan hukum, sementara secara normatif sudah melanggar rambu-rambu regulasi yang terdapat dalam undang-undang. Namun apa yang terjadi saat ini, seakan meluluhlantakkan tingkat keperkcayaan diri yang berlebihan itu. Fakta hari ini memperlihatkan maraknya risiko hukum yang dihadapi pengembang. Risiko hukum ini mengantarkan pengembang untuk dimintai pertanggungjawaban baik secara perdata, secara pidana atau secara administrasi negara. Pertanggungjawaban tidak hanya dibebankan kepada perusahaan, tetapi juga secara pribadi direksi atau Komisaris bahkan tidak tertutup kemungkinan kepada para pemegang saham. Banyak kasus hukum sudah terjadi, mulai dari direksi sebuah perusahaan besar properti yang terjerat kasus perizinan, atau proyek properti mangkrak akibat diletakkan sita lahan lokasi proyeknya dalam perkara perdata ataupun pidana. Di sisi lain, konsumen properti, supplier dan kontraktor juga mulai terampil memanfaatkan sarana Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang dan Kepailitan di Pengadilan Niaga untuk melakukan upaya penagihan utang. Data yang dilansir Harian Kontan Edisi 22 Juni 2018 mengungkapkan bahwa pengembang saat ini sudah relatif banyak diajukan sebagai Termohon dalam kasus Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) dan Kepailitan di Pengadilan Niaga. Bisnis properti menduduki peringkat kedua setelah sektor manufaktur pada semester I 2018. Pada periode ini terdapat 25 kasus PKPU dan 2 kasus kepailitan.

Maraknya kasus ini tidak semata karena adanya anggapan perlambatan ekonomi tetapi juga karena tingkat spekulasi yang tinggi dari pelaku usaha properti.

Jika kita perhatikan penanganan perkara Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang dan Kepailitan saat ini masih didominasi Pengadilan Niaga Jakarta. Meskipun demikian, kasus-kasus Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang dan Kepailitan terhadap pengembang ini juga sudah berlangsung di Pengadilan Niaga di Surabaya, Pengadilan Niaga Medan, Pengadilan Niaga Makassar dan Pengadilan Niaga Semarang. Ini artinya sengatan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang dan Kepailitan sudah dirasakan oleh pengembang hampir di seluruh kota-kota besar di Indonesia. Harus juga disadari derita akibat kasus PKPU dan Kepailitan ini tidak hanya dirasakan oleh pelaku bisnis properti yang bergerak dalam pembangunan gedung bertingkat (high rise building) seperti apartemen, kondominium dan hotel tetapi juga residensial (landed).

Potensi Risiko Hukum

Potret risiko hukum yang dihadapi pengembang saat ini tidak hanya tercatat pada Pengadilan Negeri dan Pengadilan Tata Usaha Negara, tetapi juga pada Pengadilan Niaga. Risiko hukum yang dihadapi di Pengadilan Negeri tidak hanya dalam kasus perdata tetapi juga kasus pidana. Dalam kasus pidana pengembang secara korporasi juga dapat dimintai pertanggungjawaban dalam tindak pidana korporasi. Risiko hukum pada Pengadilan Tata Usaha Negara disebabkan karena adanya cacat hukum dalam penerbitan sertifikat hak atas tanah yang menjadi lokasi proyek perumahan. Sedangkan risiko hukum pada Pengadilan Niaga disebabkan karena pengembang memiliki sedikitnya dua kreditor dan tidak membayar lunas sedikitnya satu utang yang telah jatuh waktu dan dapat ditagih dan dapat dibuktikan secara sederhana. Melihat relatif maraknya risiko hukum dalam binsis properti, maka pengembang harus waspada atas adanya potensi risiko hukum dalam investasi properti. Terdapat beberapa potensi risiko hukum yang harus diwaspadai. Pertama, dalam hal pembebasan hak atas tanah. Pembebasan hak atas tanah harus dilakukan kepada pihak yang sepenuhnya berhak. Kedua, konflik yang muncul antara pengembang dan pemilik tanah dalam hal adanya kerjasama pemanfaatan lahan. Ketiga, sengketa antara pengurus dan pemegang saham dalam perusahaan. Keempat, persyaratan dalam perizinan yang dan legalitas tanah belum sempurna tetapi sudah melaksanakan aktivitas pemasaran properti. Pengurusan perizinan seperti IMB secara bertahap misalnya memiliki risiko hukum karena asumsi jumlah lantai bangunan dalam cashflow tidak didukung oleh kelengkapan perizinan. Kelima, pembayaran utang kepada konsumen, supplier, kontraktor dan bank. Pembayaran utang harus dilakukan tepat waktu dan dalam hal adanya penundaan harus dimohonkan dengan permohonan penundaan (reschedulling) dengan adanya bukti persetujuan dari pihak lainnya, jangan biarkan kita berada dalam posisi yang salah”. Nasihat ini, dari pengalaman penulis selaku Corporate Lawer dari beberapa Perusahaan Properti dan mungkin relevan juga dengan kewaspadaan risiko hukum bisnis properti di Morotai. Sikap sementara sejumlah pengembang yang terlalu percaya diri mampu memengaruhi penegakan hukum sesuai keinginan sebaiknya diakhiri. Kepatuhan (compliance) terhadap regulasi sudah menjadi kunci keberhasilan bisnis properti saat ini, kepentingan publik yang terganggu dapat membuat bisnis properti menjadi tidak berkembang dan akhirnya layu. Saat ini dan ke depan, para pelaku usaha yang terkait dengan bisnis properti termasuk perbankan dan juga para konsumen properti, sepatutnya selalu bertindak aman dan bijak dalam melakukan bisnisnya.

Demikian catatan anak negeri dari seberang, buat negeri tampa putus pusa, sedikit menuangkan pemikiran serta harapan besar buat basudara di Morotai, semoga bermanfaat.

Wassalamualaikum Warahmatullahi Wabarakatuh.

Video Pesan Layanan Masyarakat

i-malut.com tidak bertanggung jawab atas isi komentar yang ditulis. Komentar sepenuhnya menjadi tanggung jawab komentator seperti diatur dalam UU ITE.

ARTIKEL TERKAIT

Aktivis IMM Malut ingatkan Kades dan BPD terkait...

Desa adalah kesatuan masyarakat hukum yang memiliki batas wilayah yang berwenang untuk mengatur dan mengurus urusan pemerintahan Tertinggi ditingkat Desa. Sekaligus sebagai Pusat Administrasi ditingkat Desa, dan Desa salah...

3 Fraksi Menerima dan Menyetujui serta Mengapresiasi Capaian...

Sanana -- Lagi-lagi F-Golkar memilih Abstain pada Sidang Paripurna Penyampaian pendapat Akhir Fraksi-Fraksi DPRD Kepsul atas Ranperda Pertanggungjawaban dan Pelaksanaan APBD Th. 2019 dan Ranperda Tentang BUMD Inovasi Sula....

Dir Pamobvit Polda Malut dan Tiga Kapolres Berganti

Ternate -- Kepolisian Republik Indonesia (Polri) mengeluarkan Surat Telegram (ST) tentang pemberhentian dan pengangkatan jabatan dilingkungan Polri sesuai ST tertanggal 03 Agustus 2020 yang ditanda tangani As SDM Kapolri...

Cuaca Laut Masih Kondusif, Kapos Sahabandar : Tidak...

Ternate -- Petugas Sahabandar Pelabuhan Bastiong tidak melakukan perubahan jadwal keberangkatan kapal pada semua rute, meski BMKG Kota Ternate telah menyampaikan hasil ramalan cuaca terkini. Kepala Pos Sahabandar Pelabuhan Bastiong...

Akibat Covid-19, Pegadaian Syariah Ternate Batasi Penyaluran Kredit...

Ternate -- Pegadaian Syariah Cabang Kota Ternate di tahun 2020 ini membatasi penyaluran khususnya pada produk kredit berbasis Fidusia. Pasalnya dampak dari Pandemi Covid-19 mempengaruhi kemampuan masyarakat dalam hal...

Diduga Unprosedural, Rekomendasi SPBU Kompak CV. Sumayyah Nur...

Sanana -- Buntut dibatalkannya Rekomendasi SPBU Kompak yang terletak di Desa Wainib-Kec. Sulabesi Selatan, dikarenakan Owner CV. Sumayyah Nur Meccah Sdr. Rahmat melakukan Unprosedural Administrasi atau melakukan pemberkasan yang...

Cuaca Buruk, Dua Nelayan Tenggelam, Basarnas Kota Ternate...

Ternate -- Tim Rescue Basarnas Kota Ternate Pagi tadi sekitar pukul 08.55 WIT, mengevakuasi dua nelayan yang tenggelam akibat dihantam gelombang. Proses evakusi itu dilakukan setelah Basarnas Kota Ternate...

DK Tahap I Cair, Kelurahan Gamalama dahulukan Program...

Ternate -- Dana Kelurahan (DK) Tahap I tahun 2020 Kelurahan Gamalama, Kecamatan Ternate Tengah, Kota Ternate, Provinsi Maluku Utara telah dicairkan. DK tersebut bakal dipergunakan untuk melaksanakan program pemberdayaan bidang...

Sekda Syafrudin Sapsuha hadiri peninjauan lokasi Pembangunan LP....

Sanana -- Sekretaris Daerah (Sekda) Kab. Kepulauan Sula (Kepsul), Syafrudin Sapsuha menghadiri acara peninjauan lokasi Pembangunan Lembaga Pendidikan Ma'arif-NU Kepsul di Desa Wailau-Kec. Sanana. Acara yang digelar oleh Keluarga...